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2017年10月全国房地产市场研究报告
发表日期:2017-12-14

十月 市场无起色

201710月报

咨询顾问中心

内容提要:

l 十九大定调楼市,政策面继续从紧

l 宏观经济总体平稳,除进出口外,其余指标增速下滑

l 土地市场热度有所降低 二线平稳 三四线价格涨幅大 溢价率回落

l 二级市场总成交继续下降,19城市同比降幅超三成,22城成交环比继续缩减

l 投资趋弱、地市理性、去库存减速,市场下行继续

 

十九大定调楼市,政策面继续从紧

十九大”为房地产业定调。10月18日,报告针对房地产市场平稳健康发展提出“加强社会保障体系建设”,并对房地产市场定下“房子是用来住的、不是用来炒”的基调,坚持加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。这一表述指明了后续较长时间的楼市政策走向,未来除了坚持调控外,将通过大力培育、发展住房租赁市场,构建购租并举的住房制度,推动长效机制的建立健全。对于当前执行的调控政策,住建部部长王蒙徽表示,我们坚持房子是用来住的不是用来炒的定位,坚持分类调控,因城因地施策,落实地方政府主体责任下一步住建部将坚持调控目标不动摇、力度不松劲,保持政策的连续性和稳定性。

 

地方限售范围进一步扩大。继上月末各地连续收紧调控政策后,进入10月,多地相继出台楼市调控措施,并均以“限售”为主扩围升级。截至目前,全国已经有超过50个城市实行限售措施。

 

另外,在美元缩表加息等影响下,我国货币政策稳,楼市信贷明显收缩。10月末,本外币贷款余额123.89万亿元,同比增长12.4%。月末人民币贷款余额118.42万亿元,同比增长13%,增速比上月末和上年同期均低0.1个百分点。住户部门贷款增中长期贷款增加3710亿元,为19个月以来的最低值,楼市信贷政策收紧及成交下降而明显收缩。

 2016年1月以来中长期住户贷款增加值(亿元)

 

数据来源:央行、思源顾问整理

宏观经济总体平稳,除进出口外,其余指标增速下滑

在国家统计最新公布的10国民经济运行情况,各项指标稳中有降,结构调整深入推进10消费品零售总额同比增速为10.0%,增速比上月回落0.3个百分点,与上年同月持平进出口总额22425亿元,同比增长10.2%。其中,出口12485亿元,增长6.1%;进口9940亿元,增长15.9%。进出口相抵,贸易顺差2545亿元。进出口均同比增长。

另外CPI走高,PPI趋稳,物价相对稳定。PMI增长趋势结束,主要因去年10基数较高导致同比增速回落。

 2016年-2017年CPI、PPI、PMI三指数变化趋势

 

数据来源:国家统计局、思源顾问整理

固定资产投资及房地产开发投资继续双降,2017年1-10月,90544亿元,同比名义增长7.8%,增速比1-9月份回落0.3个百分点。其中,住宅投资61871亿元,增长9.9%,增速回落0.5个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为68.3%。1-10月,全国固定资产投资同比增长7.3%,增速比1-9月份回落0.2个百分点。

 固定资产投资及房地产开发投资增速趋势

 

数据来源:国家统计局、思源顾问整理

土地市场热度有所降低 二线平稳 三四线价格涨幅大 溢价率回落

从各线城市2017年1-10月住宅用地成交量与2016年对比来看,一线城市前10月成交规划建面达到去年全年的135%,供应成交明显增长,其次为三四线城市,为去年全年的98%,二线城市相对来说成交不高。从出让金来看,一线城市、三四线城市前10月收金均已超去年全年,三四线地市成交价格涨幅较大,成交金额已达到去年的160%,一线城市达到129%。

表:2016年及2017年1-10月各线城市住宅用地成交情况

城市

规划建筑面积(万㎡)

土地出(亿元)

2016

20171-10

占比

2016

20171-10

占比

300

68249

61752

90%

22878

25237

110%

线城市

1492

2015

135%

2473

3179

129%

线城市

31891

25557

80%

15222

13764

90%

三四线城市

34866

34179

98%

5182

8294

160%

数据来源:中指CREIS数据库 思源顾问综合整理

从成交价格走势来看,10月除三四线城市仍然上涨外,各线城市楼面价继续回调;另外,从溢价率走势来看,6月份以来土地市场溢价率回调,但三四线城市土地成交溢价率仍为最高,市场热度可见一斑,而一线城市溢价率最低,这主要与当前供地结构及土地获取方式有关。随着政策的持续深入,土地市场热度有所回落。

图:全国开发企业土地购置面积增速

 

数据来源:国家统计局 思源顾问综合整理

图:今年来各线城市宅地成交楼面均价走势(元/m2)

 

数据来源:中指CREIS数据库 思源顾问综合整理

图:今年来各线城市宅地成交溢价率走势(%)

 

数据来源:中指CREIS数据库 思源顾问综合整理

二级市场总成交继续下降,19城市同比降幅超三成,22城成交环比继续缩减

思源顾问针对各重点城市10月成交数据分析来看,成交量随着十九大的落幕,再次回落,持续位于低位。从具体城市来看,市场热度继续下降,同比下降城市增多,部分二三线城市成交仍增长,三四线城市涨跌各半,市场分化中趋冷。

图:2011年以来31个重点城市商品住宅成交面积月度走势图(万m2)

 

资料来源:思源顾问综合整理

39个重点监测城市中,6个城市10月市场热度较高,成交量同环比均增长,分别为厦门、大连、西宁、合肥、北海、济南,除厦门、合肥外均为今年热度持续较高的城市,而同环比双降的城市则有19个,城市个数继续增多。39个城市中30个城市同比下降,其中8个城市成交面积同比降幅超过五成,环比22个城市成交下降,二级市场总体成交继续下降。

表:10月39个重点城市商品住宅成交情况

城市

环比

同比

无锡

-18%

98%

厦门

68%

48%

哈尔滨

-18%

38%

大连

13%

37%

西宁

63%

30%

合肥

19%

9%

乌鲁木齐

-1%

8%

北海

49%

6%

济南

14%

5%

成都

-33%

-2%

苏州

2%

-3%

沈阳

-4%

-7%

武汉

13%

-10%

长春

-15%

-14%

兰州

-6%

-17%

福州

-2%

-18%

呼和浩特

0%

-18%

石家庄

-22%

-19%

温州

-15%

-22%

杭州(含萧山余杭)

-17%

-29%

重庆

10%

-30%

银川

-17%

-30%

贵阳

15%

-31%

深圳

2%

-34%

南宁

3%

-41%

北京

6%

-43%

南昌

9%

-43%

宁波

-31%

-43%

青岛

17%

-44%

南京

-46%

-44%

上海

-35%

-49%

郑州

-65%

-54%

天津

-19%

-57%

广州

47%

-58%

海口

-33%

-62%

太原

-32%

-63%

西安

-2%

-67%

长沙

-35%

-73%

昆明

-35%

-75%

资料来源:思源顾问综合整理

与新房市场相比,在有监测数据的城市中,二手房市场降温幅度更大,16个监测城市中大连、北海较去年同期有所增长,但环比下降,其余城市同比均下降,青岛本月二手房市场表现较8、9两月有较大幅度增长,但同比仍下降。

表:2017年10月重点城市二手住宅市场成交情况

城市

销售套数(

环比

同比

销售面积(万m2

环比

同比

大连

3522

-11%

28%

27.62

-13%

25%

北海

601

-27%

5%

6.31

-30%

-5%

深圳

4476

-22%

-29%

37.65

-22%

-29%

南昌

2035

-20%

-33%

18.87

-22%

-34%

东莞

3093

-20%

-37%

29.91

-27%

-39%

青岛

4353

147%

-41%

37.98

147%

-44%

杭州(含萧山余杭)

5873

-16%

-44%

57.08

-13%

-44%

厦门

1148

-42%

-50%

11.95

-39%

-50%

上海

10642

-15%

-51%

83.93

-15%

-54%

佛山

2944

-33%

-59%

34.63

-33%

-58%

苏州(含吴江)

2129

-16%

-56%

20.77

-16%

-60%

无锡

2511

-52%

-64%

23.13

-52%

-69%

南京

3546

-41%

-71%

31.23

-40%

-71%

郑州

2273

-46%

-72%

20.4

-47%

-73%

北京

6079

-31%

-79%

53.85

-31%

-79%

南宁

115

-96%

-94%

1.1

-96%

-95%


资料来源:
思源顾问综合整理

投资趋弱、地市理性、去库存减速,市场下行继续

开发商确保资金安全是要务: 1-10月份,房地产开发企业到位资金125941亿元,同比增长7.4%,增速比1-9月份回落0.6个百分点,开发企业到位资金增速持续下在本轮调控无法预计终点的情况下,开源节流应提前启动,确保市场继续走低的情况下资金链的长远安全性。

投资继续减弱,地市趋向理性10无论是固定资产投资还是房地产开发投资增速较前值继续下降,说明在当前市场情况下,开发商了投资脚步,当下以去化存量为主;上半年地价上涨,溢价率飙升相比,下半年土地市场虽然依然供需两旺成交已明显趋于理性,开发商从抢地中冷静下来,择优而入,谨慎出手

       去库存速度明显下降:从统计局公布的住宅待售面积变化数据来看,10去库存速度明显下降。6、78、9三月住宅待售面积别减少1305万m2988万m2987m2938万m210月住宅待售面积仅减少772m2较上月明显减少,较6缩减近一半,说明10月以来之前贡献成交量的三四线城市市场在继续收窄年内最后两月市场也将在下行中度过。

       值得注意的是,10月国家统计局公布的房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为101.49,比9月份提高0.04点国房景气指数在不断增长,一方面说明在板块轮动作用下,我国房地产市场因中小城市支撑成交量仍有支撑;另一方面也说明前期政策随着市场的持续推进影响力有所减弱,不排除3-6个月之后观望需求陆续释放的可能当然,房住不炒大背景下,如果市场抬头,不排除更严厉更广泛的新政来临,这也是影响明年上半年市场走势最重要的因素。

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