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2017年三季度全国房地产市场研究报告
发表日期:2017-12-12

2017年是房地产市场各方力量持续僵持的年份!

一方面各城市调控政策一波波收紧希望市场平稳运行,然而投资渠道狭窄以及前期房价巨大涨幅刺激市场热度依然不减;

一方面租售比,房价收入比已到极限,然而消费者依然奋力杀入,仿佛楼市里不存在压倒房价的稻草;

一方面政府稳定房价压力巨大,然而房地产在经济发展以及财政收入中的重要地位总让政府投鼠忌器;

一方面房企高价揽地、重仓热点城市,然而政府限价势在必行,一二手房价倒挂成部分城市新常态!

 

三季度,长效机制建设加快布局,热点城市政策调控效果显现,成交量明显回落,带动全国销售面积增速持续收窄;以去库存为主的三四线城市,高成交量拉动全国销售仍保持较高增速,但经过上半年需求的大量释放,三季度增速放缓拉动效果弱化,整体市场成交明显放慢,市场渐近入冬。


2017年三季度,房地产政策坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”基调。地方调控仍持续收紧,并表现为二线城市继续深化、三四线城市不断扩围。短期调控与长效机制的衔接更为紧密,通过大力培育、发展租赁市场和共有产权住房等推动长效机制的建立健全,在控制房价水平的同时,完善多层次住房供应体系,构建购租并举的房地产制度。

1. 多城楼市调控深化,保障市场稳定运行

2017年3月楼市收紧政策密集出台以来,调控路线沿袭一线城市、一线城市周边热点城市、三四线城市传递。为防止楼市进一步升温,一方面,二线城市开始密集调控,并将限售作为本次政策的核心聚焦点;另一方面,部分市场相对较热的三、四线城市也开始新一波的调控,7月以来,众多三四线城市发布楼市调控政策。

1.1二线城市限售扩围,多轮调控逐步升级

二线城市先后密集发布楼市调控新政。三季度二线城市继续集中出台调控政策,此次政策特点整体体现为:此前没有出台限购限贷限售政策的城市,或政策力度未及其它城市的,在此次进行了相应的加码。石家庄、长沙限购升级;贵阳结合此前调控力度,此次限售并限贷升级;重庆、南昌、石家庄开始限售;西安在9个月内五次收紧调控;武汉禁止要求购房人全款选房。

多城限售继续发力,将使调控力度达到较高程度。9月末,全国已经有超过40个城市实行限售措施,此轮限售政策具有精准化的特点。从本轮新出台政策的城市来看,石家庄限售年限较长,且为第一次出台限售政策,后期对市场预期的影响将较为明显。沈阳、南昌、重庆、贵阳、石家庄此前亦无限售政策,对市场后期的影响也将是一个分水岭的作用。而长沙则是进一步升级限售年限,目前的年限也处于较严的程度。结合前期已出台政策的城市市场走势来看,在限售、限购、限贷政策的共同作用下,形成的立体化需求引导机制能够更好地保持房地产市场的稳定性。

1.2三四线热点城市加强楼市调控,保障楼市平稳运行

限购:九江开启限购,赣州、无锡限购升级,句容限购继续执行。

限贷:赣州、烟台、泰安、铜陵等城市收紧信贷,公积金贷款门槛进一步提高。

限售:泰州开启限售,东莞分类细化。

限价:东莞、烟台、洛阳、扬州等城市限制房价地价涨幅。

监管:进一步加强楼市监管力度,规范市场交易秩序。

1.3规范商业办公类用房分割和转让,促进商业商务地产去库存

严控非住宅类项目及用地。温州提出,在商业、办公类项目中,《国有建设用地使用权出让合同》未明确的或约定不可分割销售(转让)的,只能整体销售(转让),不得分割销售(转让)、办理不动产登记,也不得以任何虚拟、划线等无实体墙的形式对项目进行分割和销售。《成都市城乡房产管理局关于规范商业办公类用房分割和转让的实施意见》指出商业、办公类用房,应按照房屋基本单元进行分割和转让,禁止以任何虚拟、划线等无实体墙的形式进行分割和转让。针对依法出让的商业商务用地或商住用地,9月13日,重庆规定申请修改控制性详细规划属于整宗土地改变土地用途(用地性质)的情况,国土部门应报经有批准权的人民政府批准收回国有土地使用权。

2. 加强控制信贷风险,房地产金融端口持续收紧

2.1中央强调维护金融安全和稳定,加强金融监管协调

货币政策继续保持稳健中性。7月4日,中国人民银行发布《中国金融稳定报告(2017)》指出,要实施好稳健中性的货币政策,保持流动性合理适度、基本稳定,为实体经济发展营造良好的货币金融环境。7月24日-25日,2017年中国人民银行分支行行长座谈会召开,会议提出继续实施稳健中性的货币政策,处理好稳增长、调结构、控总量的关系,保持货币信贷适度增长和流动性基本稳定,为供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境。8月11日,2017年第二季度中国货币政策执行报告明确,下一阶段继续实施稳健中性的货币政策,处理好稳增长、调结构、控总量的关系。

加大监管力度,防范金融风险。7月14日-15日,全国金融工作会议提出要提高防范化解金融风险能力,以强化金融监管为重点,以防范系统性金融风险为底线,同时设立国务院金融稳定发展委员会,强化人民银行宏观审慎管理和系统性风险防范职责。7月24日-25日,2017年中国人民银行分支行行长座谈会召开,会议提出把主动防范化解系统性金融风险放在更加重要的位置。7月24日,中共中央政治局召开会议分析研究当前经济形势和经济工作时强调,要积极稳妥化解累积的地方政府债务风险,有效规范地方政府举债融资,坚决遏制隐性债务增量。8月15日,国家发展改革委办公厅发布《关于在企业债券领域进一步防范风险加强监管和服务实体经济有关工作的通知》,要求积极防范企业债券领域地方政府债务风险。

2.2各地房地产金融端口持续收紧,防范信贷资金违规流入房地产市场

中央多次表态加强房地产金融风险管控,强调对一、二线城市房地产市场应保持收紧调控态势。地方积极响应,从已出台的相关政策来看,金融口从企业投资和个人消费两个端口发力,加强金融特别是信贷管控。

投资端:加强企业投资风险管控,不断警示金融风险。9月5日,湖北省印发《省政府国资委关于谨慎投资房地产的通知》强调,湖北省出资企业及其各级子企业对房地产新增投资持谨慎原则,严控风险。同时,要求在建、在售房地产要加快建设进度、销售进度,确保资金尽快回笼,降低杠杆。

需求端:支持热点城市房贷利率包括首套房贷利率调整,严禁个人消费信贷资金违规流入房地产市场。9月19日,人民银行营业管理部回应称,房贷利率调整是银行在北京市严格实施房地产市场调控、市场利率整体上扬的背景下,根据市场资金水平变化、自身资产负债管理需要所采取的自主行为,符合政策要求和导向,对此,人民银行营业管理部积极支持。

9月8日,北京市银行业金融机构对个人经营性贷款和个人消费贷款开展自查工作,重点检查“房抵贷”等资金违规流入房地产市场的情况; 9月12日,南京严禁个人消费信贷资金违规流入房地产市场。9月20日,广州通知,指出严禁个人消费贷款资金用于生产经营、投资及支付购房首付款或偿还首付款借款等行为,不得发放无指定用途消费贷,个人综合消费贷最高额度不准超过100万元,最长贷款期限不得超过10年,对已抵押房产,在未还清全部贷款前,不得再次抵押贷款。9月26日,江西督促辖内银行业严格执行房地产调控政策,进一步加强个人非按揭类贷款管理,严防借款人通过非按揭渠道违规融资用于购房,严禁发放以住房为抵押且无明确用途的贷款。同时,紧急部署开展个人非按揭类贷款违规进入房地产市场检查。

3. 深化住房制度改革,健全住房供应体系

3.1加快住房租赁市场发展,推进购租并举住房制度建设

中央不断完善住房租赁制度建设,加快推进房地产长效机制。7月20日,住房城乡建设部、国家发展改革委等九部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,要求在人口净流入、住房租赁需求旺盛的大中城市,加快发展住房租赁市场。同时选取广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市开展首批试点。8月28日,国土资源部、住房和城乡建设部对外发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,国土部会同住建部根据地方自愿,确定第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。9月末国土资源部召开利用集体建设用地建设租赁住房试点工作启动会,就试点工作作出全面部署。

各地积极推进住房租赁市场发展。在中央层面的密集推动下,各地政府纷纷积极响应,加快住房租赁市场发展。此次九部委公布的12个试点城市,除肇庆外,已有11个城市陆续公布了住房租赁扶持政策。从试点实施方案看,各地均从保障承租人权益、供给、金融、财税、监管等方面进行细化。同时,北京、上海、无锡、烟台、铜陵、洛阳、海南、云南等省市虽未列入试点,但也出台保障租赁、积极探索建立“租购同权”制度等措施。

3.2北京共有产权住房管理条例正式落地,楼市“回归居住”更进一步

共有产权住房助力长效机制建设。8月3日,北京市住房和城乡建设委对《北京市共有产权住房管理暂行办法》、《关于印发<北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则(试行)>的通知》公开征求意见。8月14日,北京市住建委对公开征求意见情况进行反馈,其中明确提出共有产权住房属于产权类住房,可以按照相关规定办理落户、入学等事宜,即共有产权房和一般商品房同权。9月20日,北京市住房和城乡建设委员会联合三部委发布《北京市共有产权住房管理暂行办法》,明确了未来五年供应25万套共有产权住房的目标,着力满足城镇户籍无房家庭及符合条件新市民的基本住房需求。

推动住房制度改革,对全国形成示范效应。北京发展共有产权性质政策性商品住房对全国其他城市后期的住房制度改革也将形成良好的示范。9月14日,住房城乡建设部印发《关于支持北京市、上海市开展共有产权住房试点的意见》,支持北京市、上海市深化发展共有产权住房试点工作。8月22日,广东省跟进探索建立共有产权住房制度,根据定价标准及个人出资数额,确定个人和政府或者个人和有关单位持有住房产权的相应比例产权。

4. 户籍、土地等房地产长效机制加快完善

4.1深化户籍制度改革,推进新型城镇化建设

进一步调整放宽市外户籍准入政策,着力深化户籍制度改革。7月2日,成都提出“蓉漂计划”,推行“先落户后就业”。7月6日,郑州提出外来务工人员在郑州参加社保满2年,本人和直系亲属即可落户郑州市中心城区,以及全面放开对高校人才的落户限制。7月28日,《无锡市户籍准入登记规定》修订版发布,降低市外户籍准入门槛,取消投资纳税、60平方米购房限制等政策,准予符合条件的非本市户籍居民、配偶和未成年子女落户,进一步放宽人才落户条件。8月20日,济南户口迁移新政全面放开大中专毕业生落户限制。8月22日,浙江省明确实施因城而异分类有序的落户政策,进一步放宽人才落户政策。8月22日,《广东省新型城镇化规划(2016-2020)》提出在全省范围内取消农业、非农业以及其他所有户口性质划分,实行城乡户籍“一元化”登记管理;居住、工作达到一定条件,享有的公共服务达到户籍市民水平的常住人口可落户城镇。

4.2土地改革向纵深化发展,不动产登记助力楼市调控

聚焦节约集约用地和城乡统一建设用地市场建设,深化规划国土体制机制改革。全国土地利用管理工作会议要求大力实施节约集约用地,以盘活利用“批而未供土地、闲置土地、城镇低效用地”为主攻方向,推动节约集约用地向纵深发展。

各地保障土地供应。重庆市主城区住宅用地供应中期规划及三年滚动计划》规划2017-2021年,主城区计划供应住宅用地9.5万亩,充分保障今后五年主城区各类住宅用地需求。《广州市城市更新局发布2017-2019年城市更新土地保障计划》,制定了广州市城市更新项目2017-2019年保障供地9.26平方公里的目标。深圳提出2017年度计划供应建设用地1350公顷。《广州市2017-2021年住宅用地供应计划》强调,2017-2021年,广州全市计划供应住宅用地3200万平方米,年平均计划供应住宅用地640万平方米。

     防止小产权房通过登记合法化。9月20日,国土部、住建部联合发布《关于房屋交易与不动产登记衔接有关问题的通知》,针对目前各地不动产统一登记后出现的历史遗留问题,要求不动产登记机构和房屋交易管理部门要加强配合,共同协商推动地方政府依法合规分类妥善处理,及时解决问题,防止小产权房通过不动产登记合法化。

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