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半浮半没 霜风渐进——2017年上半年全国房地产市场研究
发表日期:2017-12-08

2017年,地产史上的又一个衰退年!

与以往相同的是,衰退源于调控,与市场无关;

与以往不同的是,政策分化,部分中小城市逆势上扬,市场并未瞬时一蹶不振,上半年市场总体量跌价稳。

需要调控说明当前房地产在国民经济体中的地位仍至关重要;也说明房地产市场不够健康,存在对整体经济不利的风险。所以,需要打压但不会过度。

总体来说,当前的调控最终目的仍是为了房地产市场长远健康的发展,多轮调控后房地产市场或将逐步趋向平稳。

下半年,此轮调控将迈入下半段,深入调整不可避免,楼市秋冬将再次来临,请厉兵秣马,枕戈待旦!


2017年上半年,中国房地产市场政策密集出台,调控范围、调控力度、调控方式均创历史之最。在整体强调坚持住房居住属性的大环境下,地方调控政策差异化明显,热点城市政策不断收紧,限购限贷力度、限售限价措施频频加码,而且呈现出中心城市与周边卫星城市联动调控、区域整体调控的特点。中央层面,加强房地产金融监管,着力抑制投资投行为,促进房地产市场健康稳定发展。此外出台住房租赁市场管理条例,加快购租并举住房制度建设,深化土地、人口改革,加快长效机制的建立,为房地产平稳健康发展构建良好环境。


(一)全国政策

推进住房制度改革,强化基础制度安排,加快长效机制建设

1)、加快发展住房租赁市场建设,推进住房、土地、人口、户籍制度改革

中央深入研究房地产长效机制,推动市场平稳健康发展2月28日,中央财经领导小组第十五次会议上强调要紧紧把握“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,深入研究短期和长期相结合的长效机制和基础性制度安排。住建部提出,现在具备了建立房地产的基础性制度和长效机制的条件,并且针对房地产税的问题,指出要加快房地产税立法,并适时推进改革。两会政府工作报告也明确加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。3月23日,国务院办公厅《关于印发2017年政务公开工作要点的通知》围绕促进房地产市场平稳健康发展强调,加快建立统一规范、准确及时的房地产市场信息定期发布机制,做好对差别化信贷因地制宜调控等房地产政策的解读工作,正确引导舆论,稳定市场预期和信心。4月25日,政治局会议分析研究当前经济形势和经济工作,强调要加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制,要高度重视防控金融风险,加强监管协调,加强金融服务实体经济,加大惩处违规违法行为工作力度。

住房租赁市场管理条例出台,加快购租并举住房制度建设。住建部起草《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》涉及住房租赁、住房销售、房地产经纪服务、监督管理和法律责任等方面住房租赁市场将迎来正式的管理法规。条例对于租赁市场的各个参与主体都进行了行为约束,包括对承租人和出租人的权利和义务做了明确的界定,并对承租人权利进行了保护政策一方面限制销售市场的非理性置业,另一方面大力推动存量房租赁市场的发展来逐步构建长效机制同时也以条例的形式上升到法规层级。

供应端入手,调控土地供给结构。全国国土资源工作会议指出,对保障性住房用地应保尽保,对商品房根据供需形势因城因地施策,建立住宅用地供应分类管理制度。对房价上涨压力大的城市合理增加土地供应,对去库存压力大的三四线城市要减少以至暂停住宅用地供应。综合考虑区域人口、就业、公共服务设施建设等因素,优化土地供应结构,相应增加年度住宅用地供应。

2)三年棚改任务目标确立,助推库存去化,推进城镇化进程建设

   棚户区改造有序进行,货币化安置工作大力推进1月10日,住房城乡建设部、财政部、国土资源部印发《关于进一步做好棚户区改造工作有关问题的通知》,强调要加速推进棚改,依法依规控制棚改成本,科学规划棚改腾空的土地,注重配套和环境建设,优先安排出让棚改腾空的土地,同步推进产业发展。1月16日,全国棚户区改造工作电视电话会议明确今年棚户区改造新开工600万套的目标任务,强调要加快棚改进度。同时,要求国务院有关部门将尽早下达中央补助资金,各地还要加快落实开发银行、农业发展银行棚户区改造贷款,为加快棚改进度创造条件。2017年两会政府工作报告中提到,要因地制宜、多种方式提高货币化安置比例。5月24日,召开国务院常务会议指出,从2018年到2020年再改造各类棚户区1500万套。

3)加快新型城镇化建设,推进区域协调发展

中央规划建设雄安新区。4月1日,中央新设立了河北雄安新区,重点打造北京非首都功能疏解集中承载地。5月3日,国土资源部党组理论学习中心组学习会议计划,将雄安新区作为国土资源管理改革试点和创新政策的先行先试区,重点从保障用地需求、土地供应政策、城市地质调查、不动产统一登记和土地税费相关政策等方面给予支持。5月6日,国务院副总理张高丽在安新县主持召开雄安新区规划建设工作会议强调,要有力有序有效做好管控工作,坚决管住土地、管住房地产、管住周边区域。中共河北省委提出要严格对新区以及新区周边、京冀交界地区的全面管控,防范和打击炒地炒房炒房租投机等行为。

加快培育特色小镇,助推新型城镇化发展1月18日国务院新闻办公室指出未来特色小镇将坚持有重点发展、有条件发展,有特色发展。4月11日,住建部和中国建设银行联合发布《关于推进商业金融支持小城镇建设的通知》,强调要加大商业金融的支持力度,积极引导社会资本进入小城镇,坚持用新发展理念统筹指导小城镇建设,全面提升小城镇建设水平和发展质量。5月27日,住建部印发《住房城乡建设部办公厅关于做好第二批全国特色小镇推荐工作的通知》,提出以旅游文化产业为主导的特色小镇推荐比例不得超过1/3,要求地方政府不能盲目立项、盲目建设,不能大包大揽或过度举债,打着特色小镇名义搞圈地开发。

中央坚持住房居住属性,加强分类调控和金融监管,促进市场健康发展

坚持住房居住属性,分类调控、因城施策。3月两会政府工作报告坚持宏观政策要稳、产业政策要准、微观政策要活、改革政策要实、社会政策要托底的政策思路,坚持以推进供给侧结构性改革为主线,适度扩大总需求,加强预期引导,深化创新驱动,全面做好稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险各项工作,保持经济平稳健康发展和社会和谐稳定。报告明确今年国内生产总值增长6.5%左右的宏观目标,强调今年要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策,财政政策要更加积极有效,货币政策要保持稳健中性。针对房地产方面,明确今年房地产市场的三项重点工作:加强房地产市场分类调控、因城施策去库存、坚持住房居住属性。同时,扎实推进新型城镇化,深化户籍制度改革,今年实现进城落户1300万人以上,加快居住证制度全覆盖。

多部委召开会议明确今年工作任务,因城分类施策成重点。全国国土资源工作会议强调根据供需形势因城因地施策,建立住宅用地供应分类管理制度,对房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应,调整结构,提高住宅用地比例,对去库存压力大的三四线城市要减少以至暂停住宅用地供应。1月6日,央行强调要因城施策,继续落实好差别化住房信贷政策,切实防范化解金融风险。1月10日,银监会提出分类实施房地产金融调控。同时,各部委积极响应中央经济工作会议提出的“综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制”,发改委表示“完善区域协调发展和新型城镇化政策组合”。农业部强调推进农村产权制度改革。财政部表示深入推进财税体制改革。

)地方政策

因地因城实策,调控政策现分化趋势,呈自身特点

2017年两会之后,房地产调控政策继去年9.30新政之后,继续加码。严格控制热点城市、特大城市及周边辐射区域价格过快上涨,政府收紧区域及力度持续扩大。另外从货币政策、信贷政策、法律、市场监管、土地供给等多方位入手,抓紧建立促进房地产市场健康、稳定发展的长效机制建设。

调控城市范围空前广泛,从最初一二线城市扩展到三四线城市(北京、上海、广州、深圳、厦门、杭州、青岛、济南、南昌、成都、天津、武汉、南京、福州、西安、郑州、石家庄、苏州、合肥、佛山、无锡、宁波等热点一二线城市;保定、廊坊、嘉兴、昆山、镇江、承德、张家口、丽水、连江、句容、唐山、秦皇岛等三四线城市及环京津热点区域,环长三角热点区域,珠三角热点区域;截止目前,有六十多个地级市,三十多个县市出台调控政策)。

调控手段多样,限贷(主流措施为提高贷款首付比例,尤其是二套及以上,部分城市二套以上停止贷款)、限购(限制本地和外地户口购买房屋数量,另外外地户口增加社保年限要求)、限售(取得不动产证书之日起,规定时期内不得上市交易,多数城市限制为三年)、限离婚;限价;限商等。

开发商层面,在土地出让保证金,购买土地资金来源,房屋销售等众多方面出台了严格的规定;对房屋中介市场进行了整顿,规范交易行为,打击投机炒作。

1)京津冀区域政策一览

环京周边多个县市政策密集收紧。3月,北京调控进一步升级,非京籍纳税年限由5年调整为连续60个月,同时将商住纳入限购范围,将有贷款记录的无房人群、离婚一年以内的购房者也视作二套房需求,购买非普通自住房不低于80%。河北实行统一限购,其中针对环雄安新区和环首都重点地区,非当地户籍居民购房需提供当地3年及以上社保或个税缴纳证明。廊坊、承德扩大限购范围。张家口崇礼调控升级。保定市区、涿州、涞水、沧州、石家庄、天津、秦皇岛、唐山市中心区、张家口中心城区等地开启限购限贷。环雄安新区的区域调控升级,包括霸州市、文安县、保定下辖徐水区、满城区、清苑区、定兴县、高阳县、白沟新城、高碑店市以及沧州下辖任丘市等。

2)长三角区域政策一览

上海加强商住管理,南京将限购范围扩至六合、溧水、高淳,杭州提高非本市户籍居民社保或个税缴纳年限;上海周边嘉兴限购;苏州张家港市加强市场监管;镇江句容要求非本地户籍居民购房需缴纳1年社保或个税;淮安针对本地、非本地居民实施差别化限购政策;滁州开始限贷;无锡、扬州、芜湖、徐州、启东限售;镇江、常州、丽水、南通调整公积金首付比例;另外,其他城市也陆续收紧,宁波限购限贷;安徽阜阳开始限价。

3)珠三角区域政策一览

3月,广州限购升级并扩大限购范围,深圳对商办进行调控。珠海、惠州、佛山、东莞、江门、中山等市同步限购。其中,针对非本地户籍居民购房的社保或个税缴纳年限,东莞、中山、江门对实施差别化政策,珠海最为严格,提高至5年,并将全市范围内的所有户型住房纳入限购范围。厦门连续出台政策升级限购门槛,将非本市户籍家庭纳税或社保缴纳年限提至3年,并要求通过赠与方式转让住房后再次购买住房需满3年。厦门制定厦漳泉房地产调控联动机制实施方案,与周边城市联动调控。福州同期出台限贷升级措施,本市户籍家庭购买二套房最低首付比例提至50%。海南开启全面调控,暂停向在海南已拥有1套及以上商品住宅的本省户籍居民出售新建商品住宅,调整房贷首付比例,开启限售模式。

4)限售政策成调控新手段,有利于抑制短期投机,稳定市场

3月24日,厦门率先针对个人出台限制交易的措施,明确新购买住房的,需取得产权证后满2年方可上市交易,此后多地效仿,限售城市逐渐从热点一二线向周边三四线蔓延。至6月末,全国已经有超过30个城市实行限售措施。

5)热点城市严控商改住,加强市场整顿监管

热点城市严禁商办项目擅自改为居住用途。北京明确商办限售,已销售的商办类项目再次上市交易时,可出售给个人,但需符合名下在京无住房和商办类房产记录、在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税的条件。同时严禁商办项目擅自改为居住用途,坚决打击利用产业用地炒地炒房的投机行为。广州也出台政策规定商服类物业销售对象应当是法人单位,此前已购买商服类物业可转让给个人,个人取得不动产证满2年后方可再次转让。上海停止审批公寓式办公项目;深圳对商办项目建筑平面布局做出规定;南京加强商业办公等非住宅类建筑规划管理;成都商办类项目严禁改为居住用途。


【结语】从此轮调控政策来看,政府多管齐下,抑制过热的投资投机需求,稳定市场环境,促进住房回归居住属性。政府施策手段也更多样化,注重因城、因区施策。城市群各城市间调控将继续协作发力,核心城市与周边城市在金融、土地等方面联动施策,城市内部也通过多类政策协同配合。在金融政策方面:取消首套房贷利率优惠、放缓房地产贷款增幅,适时收紧信贷政策,严格房地产市场金融监管,抑制投资投机需求,金融信贷端口趋势进一步收紧;土地方面:地方政府将继续加强对土地供应的管理,合理安排供地规模、布局,推动市场走势趋于理性。结合目前趋势判断,未来房地产市场将呈现缓慢震荡降温的趋势。

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