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盘活存量资产,激活增量价值——思源新兴竞技场
发表日期:2018-06-19

随着城市化进程的推进,大城市出现了人口拥挤、资源短缺、环境污染等等问题,土地资源越显稀缺。城市升级重点已经从过去传统物质层面的“拆旧建新”,转化到当下顺应新时代城市发展需求的“有机更新”。城市建设正从 “增量时代”走入“存量时代”,如何在做优增量的同时更好地“盘活存量”,成企业关注的重点。

城市存量资产丛生,“隐形财富”亟待激活

中国近几十年经济发展迅速,遗留了大量低效存量物业,这类物业存在着数量多、分布广、种类杂、管理散的现状,因此导致资产闲置浪费、盈利水平低下、资产难以转化、与城市周边环境不协调等问题。曾经的城市化“功臣”,变成了亟待解决的“钉子户”。

特别是央企国企内部存在着大量停工、停产、产能疏解所造成的“坏老旧资产”,降低了企业资产价值,增加了企业成本压力,成为制约经济发展的瓶颈。

因此,盘活存量不仅是顺应中国城市发展的需求,也是促进企业发展的重要推动力。存量资产盘活所创造的经济价值,会推动企业资金流转,促进企业内部形成良性循环,最终实现企业资产价值最大化、综合利益最大化和运营效益最大化。

自2001年以来,国家出台了近20条相关政策来促进存量资产的盘活,引导企业进入产权交易市场,鼓励资产证券化,推动PPP模式进入存量资源。但是,存量资产产品类型多元、债权股权关系复杂,盘活存量资产涉及到政策体制深层次的理顺,没有一定之规。此外,针对存量资产中土地与物业的不同类型,解决重点和解决难度也有所不同。对于存量土地,重点在于规划建设;而对于存量物业,尤其是低效运营、闲置和负盈利状态的低效物业,重点在于改造升级。

破局市场,思源搭建存量资产业务体系

思源地产集团通过对中国城镇化的发展进程研究,分析了存量资产的现状及痛点,形成了对存量资产的解决思路和解决模式,为发展商和政府提供长期咨询服务和落地资源支撑。

从企业层面的顶层设计、资源梳理、产品线设计,到项目层面协助可行性研究、立项及项目开发实施方案,最终从资源整合层面提供研究策划、落地执行资源支持。三大层面合纵连横,有机联动,深入解决资产处置问题。

针对企业层面的顶层设计,将资产运营与主营业务相结合,通过资产证券化,实现企业规模化融资,向轻资产模式转变,规模化得到的融资可以用于提高企业收益、改造项目、开拓新项目等,促进企业的良性循环。

以思源地产集团服务的某企业集团为例,集团采用内部委托资产经营权形式,对下属数十家子公司约200万㎡的存量物业进行投标、选择一家子公司成立新的资产运营管理公司、统一运营存量资产,以实现资产并购。思源顾问通过对该企业存量资产的盘点,提出了从资源转化为资本的经营思路,将存量资产打造成“3+X”的产业链条,成功协助成立资产运营管理公司,并在后期辅助资产管理,最终实现了企业集团运营收入和融资收入的双双提升。

在项目层面,思源针对存量物业的属性特质,聚焦项目发展的限制条件,寻求适宜发展的匹配模式和产业方向,打造相应的产品线,并通过规模化运营、品牌包装等手段,推动业态的可持续经营,并借助思源地产自身构建的优势资源——自有商业品牌聚乐汇和长租公寓业务,全面实效地解决存量物业的盘活运营,实现“客户+思源”的共赢。

在资源整合层面,思源整合内部及外部资源,为项目提供研究策划、落地执行、整合创新三方面支持。思源顾问构建独有的“6+x”产业综合服务模式,为项目提供全流程研究策划支持,并在项目“融资、投资、招商、销售”整个阶段提供有效的落地执行方案。

思源地产集团构建的存量资产服务体系,已为数十家大型央企提供了一整套成熟模式和解决方案,帮助企业完成了存量资产的处置与盘活。思源地产集团与中国电子科技集团的合作颇具代表性,思源连续服务了中电科集团北京、海南、辽宁、山西等地的多个项目,良好的合作基础让双方达成战略合作。2018年5月14日,中电科资产经营有限公司、中国电科第四十七所与思源地产签订了战略协议,建立了新型战略合作关系,双方将围绕促进中电科存量资产盘活与处置、土地开发等相关业务开展全面合作。

鸿阳大厦是思源地产集团服务中国电子科技集团的代表项目之一。思源顾问在梳理项目情况时,发现鸿阳大厦是已投入使用近20年的老旧写字楼,亟待解决设备设施陈旧、维护成本高等问题。考虑到鸿阳大厦地处的沈阳市场存在对标物业存量大,且区域内竞争呈现白热化的市场现状,思源提出采取“先保、再增、后调”的策略组合。有效安抚原有驻厦客户后,思源一方面铺设“线下+线上”的多元渠道,先带量、再求质,多重锁客,另一方面升项目的品牌形象,实现驻厦客户98%的续租率,逐月近5%出租率增幅,真正为中电科的存量资产带来了全新的市场活力,实现资产的保值增值与可持续经营。




        鸿阳大厦

在控制增量、盘活存量的新型城市化进程下,思源地产集团坚持精益城镇化方向,积极开拓房产经纪行业的新兴竞技场,搭建全面的存量资产服务体系,并为多家央企、国企提供了专业化、系统化、全程化的解决方案,协助企业在存量时代寻求新的发展机遇。
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