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拯救利润才能致胜未来,房地产下半场资产运营成为“杀手锏”
发表日期:2018-06-20

“租售并举”、“房住不炒”的调控导向下,传统的房地产开发业务面临挑战,行业平均利润率持续下滑。2018年,包括“碧恒万”在内的头部房企不约而同地放弃了对规模的追求,将利润的提升放在首位,标志着地产行业将迎来商业模式的大变革。


迎接变革,用运营为资产赋能 


近年来,越来越多的房企积极布局于商业地产、养老地产、长租公寓、产业地产、特色小镇,以及集体用地的流转等新兴市场,进入新领域,面对新挑战,房企的资产管理和运营能力被提升到更加重要的位置,因此,基于物业资产的精准定位以及专业化、精细化的改造运营能力,成为房企提升利润、致胜未来的核心竞争力。


此外,高企的库存也令资产运营的必要性提到了全新的高度。截止2017年末,全国商品房待售面积高达58923万平方米,按当年销售均价计算,存量货值相当于4.65万亿。


如何唤醒巨量的沉睡资产,通过开发运营为资产赋能,最大化地挖掘并释放资产价值,成为新形势下房企面临的共同问题。


资产运营,涵盖“投融管退”


所谓资产运营,需要将企业的投融资及资产组合管理提升至战略层面,在购入资产时进行专业审慎地评估并寻求低成本的资金杠杆,到产品开发阶段进行精准的规划定位,进入经营阶段持续提升资产价值,直至通过资产变现最大化地实现投资回报收益,对目标资产进行全生命周期的优质高效的运营管控。


从房地产专业领域来看,完整的资产运营包括前期的项目可研、产品定位、策划运作,中期的招商招租、管理运营,和后期的销售退出,全过程涵盖“投融管退”四大环节。


投资阶段

判断项目价值,预估投资周期中可能出现的风险并加以规避;


融资阶段

制定最佳融资方案,控制财务成本的同时,设置合理的还款条件;


运营管理阶段

实施精准预算和完善营运策略,通过招商租赁管理实现资产的保值增值,促进收益的最大化 ;


退出环节

设置成熟全面的资产处置方案和退出通道,择机退出。


“投融管退”环环相扣,每一环节都直接影响到资产的价值,需要专业机构给出专业性建议并把控和执行,才能确保由资本、资产、资产所有者和资产经营者组成的生态链条,催动资产价值焕发生生不息的持久动力。


思源的新兴竞技场之“资产管理"


思源地产集团早在2004年,便开始集中优势资源,积极为开发企业提供资产管理服务。10余年发展的浓厚积累,针对资产管理,思源提供从前期拿地可研、产品定位,中期营销策划、招商招租,到后期运营管理,以及资产处置的全程“一站式”服务,形成“一揽子”解决方案。


思源资产业务为“一主三辅”三大板块,“一主”是以“聚乐汇”品牌为核心的商业经营业务,“两辅”分别为资产处置业务与物业管理业务。


思源资产依托丰富的行业资源积累,以及10多年持有型物业的运营经验,已经打造完成“项目获取、商业策划、商业经营、资产处置、开发改造、物业管理”六大核心业务能力,秉承“让资产更有效增值”的操盘理念,为客户提供全链条经营性物业优化及综合运营服务解决方案。


“聚乐汇”是思源资产打造的大社区商业品牌,目标成为中国社区型商业连锁品牌风向标。“聚乐汇”商业品牌聚焦体验式业态,结合实践总结得出4+X的业态模型6:2:2黄金比例品牌组合,是聚乐汇项目招商高效性、业态可持续发展以及品牌差异化竞争优势的保证,且具有极强的可复制性。目前,思源资产已与300余个品牌商建立合作关系,其中重点联发品牌近百余个,通过强强联合、资源互补,共同推进“聚乐汇”品牌的发展。


聚乐汇品牌目前有“生活型-乐享中心”与“商务型-悦享中心”两大特色产品线,根据不同的客群以及物业形态进行产品的差异化定位。其中,“乐享中心”是以核心居住区家庭为消费载体,以提高居民生活质量为目标,满足其综合消费及日常生活需求的产品;“悦享中心”则是以商务、泛商务、产业园区商务人群为消费载体,以提高商务楼宇综合配套能力为目标,满足商务人群商务办公及配套需求的产品。


截止到2018年初“聚乐汇”已拥有双桥、顺义、港龙、牛顿等8个在京项目,贵阳紫郡、重庆铂金时代等4个在外项目,未来3年“聚乐汇”将会以区域商管公司为依托,全国化布局,快速稳健拓展50余家店。


顺义聚乐汇乐享中心


位于北京市地铁15号线石门站,为地铁上盖项目,体量2万方,它集中购物、餐饮、娱乐、休闲、健身、金融等多业务为一体,作为资产“聚乐汇”品牌的开山之作,是“一揽子“ “一站式”服务的典型案例,从前期对甲方的土地开发产品定位、设计规划、项目代建管理、到后期的业态定位、品牌落位、招商运营、物业管理,到以后的资产处置,全方面、多维度的提供服务,实现全产业链联动。此类项目还有通州宋庄文创园项目。



图注:顺义聚乐汇


顺义聚乐汇乐享中心


位于北京市朝阳区南湖南路景泰广场,体量1万方,是“聚乐汇”营销代理+资产运营的代表,此类项目还有中关村门头沟科技园石龙等聚乐汇项目。



图注:望京聚乐汇


双桥聚乐汇乐享中心


是与北京市保障性住房建设投资中心签订的商业物业包租业务,由思源资产负责统一招商、统一经营、统一管理。思源资产经营管理团队的开发部、商业招商部、运营部、物业管理部等各部门多领域专家从不同角度对项目的研究和碰撞。确定了以做到最大化延伸项目辐射能力为发展目标,通过专业且细致的市场研究、商业定位和业态布局三个方面的重点工作结合招商先行的策略,指导物业条件的优化改造和招商经营的发展策略,给项目未来开业后可持续的良性运营状态奠定了坚实的基础。



图注:双桥聚乐汇


随着白银时代的到来,房地产市场已经无法支撑过去增量型、外延式的开发模式,未来将更多转向“内涵式”的城市更新和资产运营,思源地产集团早已前瞻洞察行业发展沿革,并为此做好了充分的专业准备,专注于为合作伙伴输出专业价值,帮助客户成功。


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