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突发丨中央别墅区最后一宗别墅用地成交,均价限定62102元/㎡
发表日期:2018-06-22

刚刚,顺义区后沙峪镇21-18-001e、21-18-002地块以68.54亿元,自持16%的代价,被中铁竞得,该地块的起始楼面价达到30870元/㎡,最终成交的综合楼面地价为54762元/平方米。


后沙峪镇地块的成功成交,终结了北京土地市场持续流拍的窘境。至此,今年北京共出让20宗住宅用地,住宅规划建面201万平方米,其中可售商品住宅为120万平方米,并均限定了销售价格。


值得注意的是,本次出让的顺义区后沙峪镇地块是2009年名噪一时的大龙地块的一部分。


2009年,顺义天竺22号地入市,被大龙地产斥资50.5亿元摘得,折合楼面价超过2.9万元/平方米,创造了当时北京宅地单价纪录。2010年初,因欠缴地价款,该地块被市国土局收回。


2013年9月23日,原“大龙”的一部分,顺义新城第21街区21-18-001a、21-18-001c地块被重新挂出,起始楼面价超过2.1万元/平方米,当年该地块的起始楼面价仅次于农展馆地块,很快,为防止土地市场过热,10月9日即被暂停交易。


2018年5月18日,“大龙”地块的另一部分现身北京土地市场。其中21-18-001e地块规划建面14.9万平方米,容积率1.01;21-18-002地块为教育用地,面积3360平方米。


顺义区后沙峪镇21-18-001e、21-18-002地块地处中央别墅区核心地段,南临老牌别墅龙湾别墅,以及仍有货量在售的优山美地D区,北接龙湖滟澜山和清锦源,拥有绝佳的位置条件和丰富的国际化配套资源。


受到供地不足的制约,近年来,顺义区别墅的开发规模不断下滑。据思源地产统计数据显示,今年以来,顺义区仅供应了141套别墅,占北京别墅市场总供应量的比重也由前几年的20%左右回落到12%。随着供量的减少,顺义别墅市场也出现了供不应求的市场矛盾,别墅售价居高不下。




目前优山美地D区的别墅成交价3000万/套起,单价在7.5万元/平方米左右,而与之规划条件相差无几的“顺义区后沙峪镇21-18-001e地块、21-18-002地块”则将均价限定在62102元/平方米,最高不能超过65208元/平方米,突出的价格优势,有利于拉低区域的别墅均价涨幅。


但是,优山美地D区的地下部分也计入可售面积,而后沙峪地块的容积率仅1.01,从控规指标来看必然会开发为别墅产品,但按现行限竞房管理办法的要求,只能适度开发地下面积,开发量过将难以计入销售货值,因此,从产品到价格,该项目很可能将成为北京性价比最高的别墅项目。


今年以来,北京别墅市场销量处于平稳状态下。据思源地产统计数据显示,截止6月20日,今年以来,北京共成交1015套别墅,成交面积30.03万㎡,与去年同期相比,虽然成交套数、面积分别下滑了61%和54%,但与2015年同期的成交水平基本相当,且略高于2014年同期。在上半年北京新房市场销量整体下滑的背景下,别墅市场表现出了相对稳定的成交状况。




随着北京楼市逐渐形成以限售价房产为主流的供应格局,中高端改善型客群可选择的产品面在不断收窄,别墅成为追求品质升级的购房客群的重要选择。特别是近年来别墅产品创新的步伐在不断加快,一方面控面积、压总价,另一方面注重地下的采光通风,让地下面积更具实用性。


产品的变革,让别墅从总价到产品,都更加贴合首改客群的需要,特别是部分地段位置在五至六环区间,具备“第一居所”功能属性的别墅,成功拉动了部分首改客群从平层置换到别墅产品,用不高的代价,升级全新的生活方式,别墅因此从楼市的边缘产品逐渐成为市场的重要一员。


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