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东边日出西边雨 道是无晴却有晴——思源2016一季度市场热点专题
发表日期:2016-04-22

【现象】区域分化,市场差异加剧
        在政策利好的不断刺激下,1季度市场整体升温明显,房地产投资、新开工面积、土地购置面积、房企到位资金等指标增速均现大幅回暖,1线城市及部分1.5线城市出现量价井喷式上涨。国家统计局公布3月份70个大中城市住宅销售价格变动情况,价格同比下降的城市有29个,持平的1个,上涨的城市有40个;环比下降的城市有8个(而2月为15个)上涨的城市有62个(而2月为47个)。3月份价格环比出现急升,70城价格环比上涨0.9%,相比2月的0.4%,新增0.5个百分点,这是过去十年最大的月度新增涨幅,另外两个月达到这一最大幅度的月份是2007年9月和2013年2月。3月全国房价加速上涨,部分城市房价跳涨,部分城市还在去库存的路上,市场虽然总体向好,但分化仍是近期市场典型特征:
        1、  城市分化
        此轮楼市上涨由深圳带动,随后向一线城市及其周边辐射的热点1.5线城市快速蔓延,近期除北上深外,苏州、南京、天津、合肥等城市均现量价齐升,价格阶段性跳涨——幅度大、速度快成为了一季度热点城市的房价的典型特征,深圳龙岗区的嘉亿·爵悦、南京雨润国际广场、苏州园区的新城郡未来等项目短期均出现接近甚至超过50%的价格涨幅。
        而与此同时,前期库存压力较大的城市,如沈阳、青岛、长春、呼和浩特等城市,市场虽有好转但反应仍然较慢,甚至作为一线城市的广州,在如此火爆的市场形势下,仍然保持“理性”,1季度成交面积同比增长29%,成交均价同比上涨8.7%,与热点城市涨幅差距较大。城市间市场表现分化愈加明显。
        2、  非一线城市区域分化
        除城市间表现分化外,除北上深等一线城市之外的其它城市还体现出明显的区域分化特征,其典型市场表现为核心区域上涨快速,库存快速消耗但非核心区域依旧存量巨大去化缓慢。例如截止一季度末天津市内六区的出清周期仅在7个月左右,而汉沽区出清周期则高达72个月,宝坻区接近30个月;南京的溧水区出清周期为15个月,明显高于全市的2.8个月;武汉的汉南区出清周期为34个月,也明显高于市区。此类区域分化于城市整体市场,区域市场风险较大。


【本质】资本避险拉动改善需求,核心区房价跳涨
        本轮热点城市跳涨的核心动力是在货币政策宽松、股市等其他资本市场动荡的情况下,资本进入1线城市以及经济发展较好的1.5线城市的核心区域避险,3月末,广义货币(M2)余额144.62万亿元,而2015年我国GDP总额为67.67万亿元,货币明显超发,超发货币选择优质开发商、优质区域进入,因此资本的进驻推动部分热点城市一级土地市场快速升温,进而导致前期限购解除后的部分改善型需求的恐慌性抢购,最终短期内大量改善型需求的入场直接推动了部分城市的成交天量以及价格跳涨;而在过去3年支撑一手市场的刚性需求则变现平稳,甚至在北京等一线城市刚需已经被彻底从一手房市场挤至二手房市场。
        1、  企业融资成本低
        近期国内融资成本明显降低,据思源统计,1季度启动境内发债定增募资的房企达到70家左右,保利、绿地、世茂、中航、富力、万达等多家企业获得了3%左右的票面利率,其中保利地产发行的公司债票面利率最低,为2.95%。
        2、  土地价格攀升
        低成本资金进入开发商,增强了开发商拿地势力。近期在一二线城市出现大量的天价地,天价地造成了未来一手房市场的预期大幅度提升,恰好遇上政策宽松导致的改善型需求的短期大量释放,在事实层面大规模提升了二手房的交易量价,而此时由于开发商业绩压力其涨幅短期内低于二手房,刚需在此市场形势下恐慌性出手,最后整体市场恐慌性上涨;事实上市场的上行走势与真正的刚性居住需求关系不大。
        3、  改善型需求表现抢眼,刚需市场需求平稳
        楼市此轮上涨,改善型需求明显释放,刚需相对平稳。从各地成交结构数据看,北京1季度 90-120m2区间、120-300m2区间成交占比分别比去年四季度提升7个、19个百分点;深圳120m2以上户型成交占比增长5个百分点。项目层面,南京仁恒江湾城项目,4月12号晚推1号楼共90套房源,整体房源均价近45000元/平米,总价900-1200万左右,当晚所有房源全部售罄。苏州的北辰旭辉壹号院,4月11日推出176套房源,总价300-450万左右,开盘当天全部售罄。新房市场改善型需求占比提升的同时,一线城市二手房市场成交量大增,1季度北京、上海、深圳二手房成交量/新房成交量比值分别为2.8、1.7、2.2,二手房市场容量均明显高于新房市场,且新房市场成交区域呈现明显外溢趋势,以北京为代表的一线城市市场转向存量房时代的同时,未来刚需将逐步转向二手房市场。

【亮点】强二线增速加快,涨幅逆袭一线
         1.5线城市多是自身经济较发达,人口吸附能力较强的东部沿海城市,同时又位于一线核心城市周边,能直接承接一线城市资源辐射及外溢需求,因此在此轮因资本进入而引起的楼市上涨中,1.5线热点城市也成为资本的首选,南京、苏州、天津等地市场表现格外亮眼。
         1、  土地市场
        在一季度土地市场整体热度不高的情况下,多数城市成交量同比减少,但苏州、合肥、南京、杭州等地成交量同比涨幅超100%。且在1季度住宅用地成交总价TOP10中,南京、佛山、天津、合肥分别有2宗、2宗、1宗、1宗上榜,且合肥滨湖区地块以总价76.89亿夺得总价冠军。单价TOP10中,南京、杭州、天津分别有2宗、2宗、1宗入榜,其中杭州下城区地块以楼面地价45368元/m2夺得单价冠军。同时溢价率排行榜中,合肥、苏州、东莞、南京分列1-4位,由此可见热点城市土地竞争的激烈程度。
         2、  住宅市场
        1季度,天津、苏州、南京等地楼市火爆程度堪比沪深,三地1季度商品住宅成交面积同比涨幅均超过100%。其中天津3月市场成交量激增,成交商品住宅22865套,成交面积249.25万m2,创天津单月成交最高值,同环比增幅均超过200%。成交均价方面,3月价格达到12484元/m2,同比上涨18%。苏州商品住宅1季度成交面积300.7万m2,同比增长103%,成交价格继续攀升,达到16306元/m2,同比涨幅达到38%。南京1季度商品住宅成交面积382万m2,同比增长138%,成交价格依旧呈上扬趋势,达到16619元/m2,同比上涨17%。

【未来】需求阶段性透支严重,短期内后市乏力
        政策“因城施策”,后期热点城市调控政策加码仍存可能。
        资本市场主导本轮1线及1.5线城市的快速上涨,在目前整体经济依然面临下行压力的状况下房地产成为了阶段性拉动经济的核心力量,但是随着部分城市房价阶段性跳涨,本轮行情与政府期望去化三四线城市的预期背道而驰,3月底沪深及苏州等热点城市政策已经收紧,对于上涨过快的热点城市,调控政策加码仍存可能。
        下半年市场我们持谨慎的态度,预计土地市场会在明年中期存在投资窗口期。
        目前房地产市场内资金杠杆,政策杠杆短期内比较大,部分城市阶段性泡沫非常明显,一线城市核心区域新房市场及土地市场资本化情况非常明显,短期内市场存在过热现象,在热点城市稳房价预期下,上半年市场向上势头逆转可能性不大,下半年市场成交量及成交价格涨幅回落将是大概率事件,同时改善需求过度释放后能否持续存在巨大的不确定性。土地市场热度跟着市场走,且滞后于市场,所以预计土地市场会在明年中期迎来投资窗口。
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