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2015年全国房地产市场研究报告(精华版)
发表日期:2016-01-19


2015年市场总结

       政策暖风劲吹 市场先抑后扬 城市分化继续

  • 经济:GDP增速破“7”,投资乏力,经济基本面继续走弱。

  • 政策:全年救市政策不断,暖风劲吹,地产行业处于政策蜜月期。

  • 供需:政策刺激下,市场先抑后扬,1线城市土地市场竞争激烈,1线、1.5线、2、3线城市市场热度梯度下降,城市分化继续。

2015年开年,全国房地产市场并未延续2014年底的回稳态势,1季度成交量陷入低谷,在两会“化解房地产库存,促进房地产业持续稳定发展”的基调下,救市政策扑面而来纷至沓来,并贯穿全年。在330新政、多轮降准降息等利好政策刺激下,2季度开始市场逐步回暖,1线城市及部分1.5、2线城市量价齐升;市场暖势蔓延,但在经济乏力、人口红利缺失的情况下,除1线城市外,其余城市涨势较缓;存量过大、需求不旺的部分3、4线城市仍深陷去库存泥潭,市场低迷;城市间分化继续。

今年,开发投资、新开工、土地购置等各项指标低迷,3、4线城市库存压力不减。在此情况下,房企全面回归1线城市和部分热门二线城市。1线城市寸土寸金,几乎每个地块均能引来激烈竞争,高价地频现。从今年北京土地市场来看,总成交额、平均溢价率、成交楼面均价都刷新了历史最高纪录,年内楼面价超过3万元/平方米的宅地达到23宗。  

地价持续攀升,豪宅项目井喷的市场环境,加上各项利好政策推动,2015年改善型需求出现了明显释放,多地出现刚需产品虽仍为成交主力,但占比下滑,改善性产品甚至豪宅产品占比提升的情况,2015年也被称为1线城市的“豪宅元年“。高地价催多豪宅项目,未来的1线城市,或许将是一场豪门企业的豪宅游戏。


宏观经济
Macro Economy

总体来看,全年GDP增速破“7”,结构调整步伐加快,新动力孕育成长,经济增速降低成新常态,且国内外经济形势仍存下行压力。

具体来看,2015年,最终消费支出对国内生产总值增长的贡献率为66.4%,比上年同期提高15.4个百分点。5月以来零售总额同比增速逐步回升,年末回升至11.1%。而其他指标则表现不佳,全年固定资产投资同比增速为10.0%,进出口同比均呈下降态势。

从房地产来看,全国房地产开发投资95979亿元,比上年名义增长1.0%,增速比2014年回落9.5个百分点;全年新开工面积同比下降14%,年底降幅有所收窄;全年房企土地购置面积同比下降31.7%。经济处下行通道,房企投资意愿继续回落,在全年销售明显回升的情况下,年底新开工及土地购置降幅有所收窄。

政策
Policy

特点一: 中央定调“去库存”,全年政策基调宽松且贯穿始终

年初两会、年末经济工作会议,均提出“化解房地产库存,稳定房地产发展”,奠定了政策宽松的基调。年末中央经济工作会议上,化解房地产库存成为明年结构性改革五大任务之一。

特点二:行政政策、货币、信贷政策等多管齐下促进楼市回暖,同时遏制区域畸增

2015年,降首付比例、提公积金贷款额度、降准降息、取消限外令、降低投资门槛等各项刺激政策不断出台,从供需两端为房地产市场的回暖奠定了基础。

在化解各地库存,促进房地产市场回暖的前提下,对于个别区域市场因特殊因素刺激导致市场畸形增长的情况,政府坚决予以遏制,例如收紧通州区限购政策,这体现了政府确保房地产市场健康发展的理念。

特点三:城市间市场表现分化,各地政策分类调控趋势也日趋明显

在城市间市场分化加剧的情况下,各地结合本地的实际情况,相继采取财政补贴、税费减免、放宽购房限制等方式稳定房地产市场,政策层面告别一刀切、分类调控趋势明显。

市场
Market

一级市场 

2015年,政府主张优化供地结构,各地在市场走势尚不稳固的情况下,供地量多数下滑,同时在当前经济及市场环境下,开发商尚不敢贸然做大量土地储备,全年土地市场供求量总体呈下降趋势。但因地方政府对土地财政依赖不减,同时随着可开发土地资源日益减少,土地价格日益升高,尤其在寸土寸金的一线城市,面粉贵过面包已成普遍现象,高价项目将会持续增加。

住宅用地市场总体供求低迷,21城供求下降,楼面均价同比上涨13.1%.其中一线城市出现分化,北京、上海量跌价涨,深圳、广州量涨价跌,深圳因鹿丹村片区综合改造项目拉低了均价,广州则因外围地块占比较大均价下降;1.5线、2、3线城市住宅用地总体供求均下滑,成交价格以以上涨为主。

二级市场

2015年,二级市场成交量总体先抑后扬,1季度整体低迷,2季度起在各项政策利好下开始复苏,各线城市成交量均较去年同比增长,尤其是1线城市量价齐升且幅度较大。重点关注的21个城市整体供应量减少3.4%,成交量价分别大幅增长25.9%、14.7%;总体供不应求,库存压力有所缓解。2、3线城市供应仍放量,而1线和1.5线城市则减少供应;各线城市成交量价全面增长,涨幅自1线向2、3线城市梯度递减。其中,1线城市商品住宅成交量大涨44.6%,成交均价亦大幅增长16.4%。

出清周期

全国层面,各线城市出清周期较上年普遍缩短,库存去化压力有所缓解。仅重庆和太原出清周期较2014年继续扩大,其余城市均有所缩短。

行业动态Industry Trends

1. 房企业绩

2015年,房地产市场经历了1季度低潮之后,自2季度起日渐升温,房企业绩借助市场暖势稳步增长。但在经济进入新常态,地产步入白银时代的时势背景下,中小企业多数无力应对市场调整、资金短缺、库存高企等问题,在大浪淘沙的浪潮中逐步退去,大企业强者恒强,市场集中度连年攀升。

门槛继续提高 

2015年房企销售额TOP100门槛达到103.8亿元,较2014年提高33.5亿元;同时百亿军团扩容,2015年共有104家房地产企业跻身百亿军团,较2014年增加24家。

恒大闯入2000亿阵营

2015年7家千亿房企阵容不变,名次微调。其中恒大闯入2000亿阵营,成为第三家年度销售额突破2000亿的房企,并以2050.4亿元的业绩超越绿地,排名第二。2015年7家千亿房企总销售额达到12570亿元,同比去年增长16%。

市场集中度进一步提高

2015年,在市场回暖态势下,销售额TOP20房企共计销售额为20123亿元,而2014年TOP20房企销售额共计17383亿元,2015年Top20的市场占比为23.2%,2014年Top20的市场占比22.8%,较2014年增长近0.4个百分点。百强房企销售共计34955亿元,市场份额超过四成,市场集中度越来越高。

多数房企超额完成年度目标

在2015年公布年度目标的17家房企中,绿城、华夏、恒大、融创等10家房企均超额完成年度销售目标,其中恒大在四季度调高目标至1800亿之后,仍以114%超额完成目标;17家房企中仅万达、绿地目标完成率低于80%。其中绿地目标高达2800亿元,这也是其虽然成功跻身2000亿军团但完成率低的主要原因。17家房企平均目标完成率97%,符合市场预期。

2. 并购、重组催生大企业时代

在新一轮国企改革的大浪潮下,涉房央企重组也在2015年拉开了大幕。据统计,在21家涉房央企中,有超过10家央企目前已经开始进行内外部重组,包括中建、中交、中粮、中化、中铁等。其中最受瞩目的“招商局系地产”重组被称为“无先例重组”,自4月停牌宣告重组以来,历经8个多月时间,有着30多年历史的招商地产即将退市,取而代之的是招商蛇口。未来在深交所挂牌重新上市后,招商蛇口的市值将接近2000亿元,成为新的2000亿军团的“巨无霸”。

除央企重组外,房地产行业并购的案例也不在少数。恒大今年是并购的大赢家,除了完成重庆、成都等地的收购外,还斥资135亿元收购新世界位于海口、武汉、惠州等地的4个大型项目,刷新国内最高收购价纪录。此外,保利、碧桂园、融创等房企在今年也有不少收购动作。据统计机构统计,2015年前三季度,房地产行业完成并购案例176起,涉及金额达1600亿元。这也是去年行业调整以来房地产行业并购潮的延续,2014年并购236宗,涉及金额1768.09亿元,同比增长104.93%,而2013年并购153宗,涉及金额863亿元,同比增长145.09%。

地产行业高增长时代结束,行业分化加剧,催生了行业内各类企业的变革。2015年,房地产企业并购、重组不断,催生房地产大企业时代来临,房地产行业集中度越来越高。

3. 跨界合作、同行联姻谋共赢

并购重组寻求企业规模上做强做大之外,2015年越来越多房企放弃单打独斗,选择多方位合作来提升业务竞争力,提高企业抗风险能力。

传统的组建联合体联手拿地已成常态,今年出现了很多意想不到组合达成合作协议,让业内外倍感吃惊。其中最意想不到的当属“万万联姻“的千亿级合作开启, 5月14日,万达和万科召开发布会,宣布双方签署《战略合作框架协议》。双方在发布会上表态,将合作拿地:未来双方合作主要通过联合拿地、合作开发的形式来进行,即由万达投资项目中商业部分,万科开发项目中住宅部分。并表示未来双方的合作不仅限于国内,也将在全球展开。双方还将会成立一家合资公司,专门进行未来的联合投资。

另外,2014年以来房地产公司跨界“联姻”越来越多,BAT、小米等公司都通过不同的方式进入了房地产领域。2015年以来,正荣集团联手小米配置智能家居、万科联手阿里巴巴借助“双十二”卖房、华远地产联手360首推智慧社区、方兴联手腾讯全系打造“智慧家”、远洋再牵京东推无忧金融+等等房企跨界合作新闻屡见不鲜。

行业内同业间的联合,跨行业的合作已渐渐成为了房企新的发展战略及模式,房企从“竞争”向“竞合”过度,手挽手谋求共赢;同时,房企与新经济体强强联手,体现了双方对“互联网+”概念的深度理解,也是传统房企在中国经济及生活方式进入新常态的适时转变,让自己跟得上时代变迁,不在新局面中被超越甚至遗忘。

4. 资本“围猎”房企

近期资本举牌频频上演,房企明显受到资本“青睐”。据统计,在今年被举牌的上市公司中,房地产企业占比达到三成左右,万科、远洋地产、金地集团、华侨城、金融街、京投银泰等均被举牌。除了资本大鳄安邦的大范围举牌,4月1日,中国平安斥资62.95亿港元入股千亿级房企碧桂园,并登上其第二大股东的宝座。

最受人瞩目的莫过于年底上演的“宝万之争”,这场战争经历了恶语相向、安邦站队到日渐缓和、复盘大跌,至今这场大戏结局仍未落定,这给股权分散的房地产企业敲响了警钟,也被视作金融资本进入产业资本的符号。

目前地产市场复苏,大型上市房企业绩优良,是险资和金融资本的重要对象,这也提醒股权分散的上市房企做好防范。

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