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让子弹飞——思源全国房地产4月报
发表日期:2016-05-19
【市场表现】——大区域的不均衡&小区域的均衡
大区域的不均衡:思源顾问认为,当前的房地产市场已经不能简单的用一二三线城市来概括分析,反而是整体市场的地域性分化愈加明显。从全国市场来看,4月份华东、华北、华南等经济热点区域房地产市场延续了之前的火爆表现,除沪深及苏州等地因政策收紧市场回调外,北京、天津、南京、广州等热点区域整体表现依旧抢眼,成交量同比均翻倍增长,北京、天津、广州价格同环比均继续上涨。而东北、中西部部分城市市场表现则仍旧相对低迷,起色不大,长春、太原、兰州、银川等地或量涨价跌或价涨量跌,兰州、银川4月成交面积同环比均下降,长春虽然成交量增长,但均价同环比均呈跌势。

表:2016年4月全国各大区域代表城市商品住宅成交量价情况

小区域的均衡:在热点区域中一线城市受到政策的强力调控,市场明显降温,量价回落,成交量几乎腰斩,不同于一线城市的急速降温,一线城市所在区域内非一线的其他核心城市,量价相对坚挺,思源顾问认为,此类城市是因部分承接了一线城市外溢需求,在整个小区域内形成了此消彼长的平衡。较为突出的如惠州、珠海、中山、香河、廊坊等区域,珠海近两月成交量暴涨,4月成交62万方,同比增长近8倍;惠州、廊坊成交量价均继续上涨;香河成交均价同比上涨40%、环比上涨24%,中山成交均价同比上涨28%,环比上涨11%,环比涨幅已超一线城市及前期热点城市。
表:2016年4月全国热点区域卫星城市市场成交量价情况

【背后原因】——经济发展不均,市场开放程度不同,政策调控差异化,网签数据滞后
思源顾问认为造成大区域不均衡的核心原因——是因为区域经济发展的不均衡性,东部沿海地区由于市场开放程度较高,在新一轮政策的刺激下较早的受到了降准、降息、降首付等政策的红利,因此在本轮的房地产上涨中起到了领涨的效果,而东北、西部等相对欠发达地区由于市场发展程度和客户购买力等原因涨势相对缓慢和滞后,在东部沿海发达区域暴涨的情况下市场差距进一步拉大。
思源顾问认为造成小区域均衡的主要原因是——前期涨幅过快,超一线城市调控政策加码,价格超出购买能力,限购导致购房资格丧失,双重压力逼迫刚性需求及投资需求外溢,另外在部分二三线城市数据相对滞后,即使市场开始趋于平稳但之前成交的天量数据签约仍需2-3个月的签约时间消耗,因此造成了4月份二三线区域内跟随者们的成交数据位于历史高位,涨幅甚至逆袭一线城市。

【核心本质】——资本在避险与增值妥协的产物
思源顾问在之前分析中提过,去年由于经济形势不好导致资本因避险需求回流一线城市,造成了一线城市整体暴涨,但是随着房价地价的不断推高以及调控政策出台使得一线城市房地产市场出现了阶段性的泡沫化,今年北京成交的5宗宅地几乎均创区域新高,其中大兴黄村地块绿地以39亿元总价、配建1.5万平方米自住房成交,据思源顾问测算该宗地楼面价已高达4.7万元/平方米,远高于周边二手房均价,另外刚刚成交的昌平区南邵镇0302-57地块成交价格为31.95亿元,同时需配建2万平方米公租房;0302-70地块最终成交价格为30亿元,并配建2.2万平方米公租房。楼面价分别达到3.38万元/平方米和3.52万元/平方米,地价同样远高于区域内二手房均价;
由此带来的是部分期望回流一线的资本产生了观望,因为此时一线城市房地产市场的投资回报率已经无法满足资本增值的需求,在这种背景下部门区域内市场相对健康的二线城市(南京、苏州、天津)以及一线城市周边卫星城城市(昆山、东莞、惠州、廊坊、燕郊等),由于其天然优越的地理位置,相对较好的经济基础以及庞大的客户基础,成为了这部分资本理想的投资价值洼地,而同时在3月份一线城市出台了密集的调控政策后一线城市4月出现了政策观望期,在这个背景下4月份热点区域的次中心城市以及部分三线卫星城市在量价的涨幅上完成了对一线城市的逆袭。

表:2016年4月全国40个大中城市商品住宅市场供需情况

【下一个阶段】——让子弹飞一会
区域分化格局依旧严重,接下来5月份热点一线城市将持续保持观望短期内暴涨可能性不大,区域内二三线城市由于之前的天量成交整体市场预计依旧高位运行但持续暴涨基本不可能。
表:思源重点城市部分案场实时来访成交数据变化情况
本年度大涨的市场行情基本已经过去,前几年被过渡压抑的改善型需求已经得到了充分的释放未来重新爆发尚需时日;思源顾问预计本轮热点区域的暴涨的波峰已经过去,市场将开始回归理性,为下一轮的爆发积蓄力量,对于后市思源顾问持相对谨慎的态度。

表:典型城市客户及开发商供需两端动态监测
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